近日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，指出優(yōu)先支持基礎設施補短板行業(yè)，試點范圍中包括倉儲物流、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等概念。

REITs（不動產(chǎn)投資信托基金Real Estate Investment Trust）通過發(fā)行證券的方式募集投資者的資金，并由專門管理機構進行不動產(chǎn)的投資與管理，將資產(chǎn)的基礎收益和資產(chǎn)升值收益按照協(xié)議比例分配給投資者。

由于國內(nèi)B2C電商市場的蓬勃發(fā)展，催生了現(xiàn)代化物流地產(chǎn)服務的需求，以物流倉儲為底層資產(chǎn)的類REITs也將是國內(nèi)資產(chǎn)證券化的一個重要方向。

REITs的推出有望盤活企業(yè)旗下的物流資產(chǎn)，回籠資金，輔助物流主業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，激發(fā)企業(yè)發(fā)展活力。

01 2020年或將成為物流倉儲投資窗口期

據(jù)不完全統(tǒng)計，4月份，約有近300億新基金成立，目標投向物流倉儲領域。

4月3日，世邦魏理仕環(huán)球投資（CBRE Global Investors）募資8億美元(約56億元人民幣)成立第四期物流基金，投資中國主要城市中位于戰(zhàn)略位置的收入型物流及工業(yè)資產(chǎn)，目標物流高標庫和工業(yè)倉儲，包括電商物流和冷鏈物流。

4月20日，普洛斯中國收益基金I募資150億元人民幣，用于投資長三角、京津冀及華中等地區(qū)18個重要物流節(jié)點城市的34處物流基礎設施。

而隨著不動產(chǎn)公募REITs在國內(nèi)正式啟航，試點范圍中的物流倉儲概念更是引起市場廣泛關注，南山控股作為A股房企中的物流倉儲稀缺標的，更是在節(jié)后開盤首日漲停。

從資本化率看，世邦魏理仕研究顯示，中國去年核心城市物流資產(chǎn)資本化率呈下降趨勢，而在美國、歐洲的其他國家這一趨勢也同樣存在。“這個趨勢說明在全球范圍內(nèi)投資人對物流地產(chǎn)這一韌性較強的資產(chǎn)類別也是普遍看好的。”世邦魏理仕中國區(qū)投資及資本市場部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主管孫潔表示。

從需求端分析：近年來，高標準物流倉庫租賃勢頭強勁，需求也呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢。除電子商務和第三方物流外，生鮮食品、餐飲供應鏈等企業(yè)也趨于活躍。據(jù)高力國際數(shù)據(jù)顯示，一季度一線城市物流倉儲租金錄得小幅增長，核心地段高標倉依然維持穩(wěn)定租金增長。尤其是北京和深圳新增供應有限，租金將保持穩(wěn)定增長。

從資產(chǎn)類型說：物流地產(chǎn)立足于滿足民生需求和內(nèi)需使命，是中長期內(nèi)防御性非常強的資產(chǎn)類別。從這次疫情可以看出，服務于終端客戶消費的電商平臺所產(chǎn)生的冷鏈物流、城市配送等需求都是非常具有韌性的。

高力國際預計，二季度物流倉儲需求將出現(xiàn)反彈，這得益于2019年達成的預租協(xié)議。此外，疫情期間3PL（第三方物流）和電商部門被壓抑的需求將在二、三季度得到釋放，來自于生鮮電商與冷鏈物流部門的需求正在不斷增長。

高力國際認為，從長期來看，新消費習慣的形成以及在疫情期間培養(yǎng)起來的中老年人等新用戶群體，將對電商及物流倉儲行業(yè)形成利好，未來物流倉儲租金將上揚，2020年或將成為行業(yè)投資及租賃的窗口期。

02 物流倉儲成熟運營模式：普洛斯模式

據(jù)中金證券研究，目前物流倉儲成熟的運營模式主要為普洛斯模式，普洛斯是現(xiàn)代物流設施及解決方案開發(fā)、運營及基金管理者，是中國擁有最多倉儲物流土地及物流產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)。

截至19年12月，普洛斯及旗下品牌環(huán)普，在43個戰(zhàn)略性的區(qū)域市場投資、開發(fā)并管理著388個物流園、工業(yè)園及科創(chuàng)園，物業(yè)總面積達4220萬平方米。普洛斯在中國物流地產(chǎn)業(yè)的市場份額超過第二名到第十名的總和，牢牢占據(jù)了一線城市核心交通樞紐區(qū)域，向亞馬遜、京東、菜鳥等電商提供高標準倉庫。

眾所周知，物流地產(chǎn)是典型的重資產(chǎn)運營。普洛斯的成功因素之一就是通過輕資產(chǎn)運營的基金管理模式，成功實現(xiàn)規(guī)模效應，解決了資金這一大難題。

普洛斯早在1999年就發(fā)起了第一支私募基金Prologis European Fund，從19位機構投資人手中募集了10億元，用于收購自己手中的成熟物業(yè)。

這種用私募基金收購房地產(chǎn)，再將回收的資金迅速開發(fā)新項目的方法就是普洛斯的輕資產(chǎn)運營模式。

在新項目建設完成后，由拓展開發(fā)部門建造好倉儲設施，隨后招商。當出租率達到六成左右時，該項目就被移交給物業(yè)管理部門進一步招商。

當出租率接近滿租，同時租金回報率達到7%時，該項目就會被出售給普洛斯旗下的物流地產(chǎn)基金持有，接下來普洛斯公司自身只負責這些物業(yè)的管理和長期運營，并且通過基金的發(fā)起人和一般合伙人身份獲得一定的業(yè)績提成。

而這些租金和分紅收入又成為了開發(fā)部門的開發(fā)資金，實現(xiàn)了資金的閉環(huán)再生。

成立私募基金，隨后將項目建設完成后賣給基金公司，再進行輕資產(chǎn)運營。

普洛斯通過這樣的REITs模式將資金回籠的時間由十年縮短到了一年之內(nèi)，提高了項目周轉率，解決了長期持有物業(yè)產(chǎn)生的資金沉淀問題，實現(xiàn)了高周轉、高回報和高杠桿的輕資產(chǎn)模式。

03 REITs推進倉儲物流跨越式發(fā)展

隨著國內(nèi)倉儲物流市場需求的增大，頭部的物流企業(yè)均有以倉儲物流為核心推進產(chǎn)城融合，深耕重點城市的布局，其強烈的布局意愿或有望進一步通過REITs試點打開直接融資的便利大門，實現(xiàn)規(guī)模和效益的均衡快速發(fā)展。

以南山控股旗下寶灣物流為例，寶灣物流是國內(nèi)知名的物流園區(qū)開發(fā)商和運營商，以自有的物流園區(qū)提供倉儲、配送、庫內(nèi)管理、供應鏈管理、物流金融、設備租賃等服務。

借助公募REITs，寶灣物流有望大力改善負債結構，提高開發(fā)速度，專注資產(chǎn)運營管理效率提升，打造網(wǎng)絡化、滾動化、可持續(xù)的資本閉環(huán)發(fā)展模式。

此次公募REITs的推進有望真正意義上打通“開發(fā)——運營——基金退出——新投入”的閉環(huán)，實現(xiàn)倉儲物流的跨越式發(fā)展，因此可以盡量發(fā)揮經(jīng)營能力和網(wǎng)絡規(guī)模的優(yōu)勢，通過快速的收購實現(xiàn)規(guī)模和效益的均衡快速發(fā)展。

（來源：中國基金報、方正證券、新京報、同策研究院、掌鏈等）